Что ЖСК обязан делать бесплатно? Всё об оплате услуг ЖСК — что это такое, как формируется и как перечислять деньги по квитанции

Илья ФЕЛЬДМАН

Собственники помещений в многоквартирных домах, управляемых ТСЖ и ЖСК, для формирования фонда капитального ремонта могут использовать один из двух способов:

Перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет. При этом владельцами специального счета, как правило, становятся сами ТСЖ и ЖСК;

Перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора.

В домах, управляемых управляющими организациями, используется только второй способ.

В табл. 1 приведены бухгалтерские операции, которые могут совершаться при использовании специального счета.

В табл. 2 приведены бухгалтерские операции при использовании счета регионального оператора.

Таблица 1.

Использование специального счета

Хозяйственная операция	Дебет	Кредит	Норма ЖК РФ
	76-1	86-1	ст. 169, ч. 1
2. Начислены собственникам проценты (пени) в связи с ненадлежащим исполнением обязанности по уплате взносов	76-1	86-1	ст. 170, ч. 1 ст. 177, ч. 1, п. 5
3. Часть долга собственников покрыта за счет нераспределенной прибыли		76-1	ст. 169, ч. 4
4. На специальный счет перечислена часть прибыли в соответствии с п. 3			ст. 169, ч. 4
5. Взносы собственников поступили на специальный счет		76-1
6. На специальный счет поступили проценты (пени), начисленные в п. 2		76-1
7. В фонд капитального ремонта поступили проценты банка за пользование средствами специального счета		86-1	ст. 170, ч. 1 ст. 177, ч. 1, п. 6
8. Поступили средства из бюджета в качестве меры государственной поддержки капитального ремонта		86-2	ст. 191
9. Получен кредит (заем) в связи с недостатком средств в фонде капитального ремонта		66, 67	ст. 174, ч. 1 ст. 177, ч. 1, п. 2
10. За счет будущих взносов собственников увеличен фонд капитального ремонта для покрытия кредита (займа)	76-2	86-3	ст. 177, ч. 1, п. 2
11. Образован резерв для финансирования капитального ремонта в соответствии со сметой на ремонт	86-1, 86-2, 86-3
12. Начислено подрядной организации за исполнение капитального ремонта			ст. 177, ч. 1, п. 1
13. Перечислено подрядной организации за исполнение капитального ремонта			ст. 177, ч. 1, п. 1
14. На специальный счет поступили взносы собственников, достаточные для покрытия долга по п. 9		76-2
15. Со специального счета уплачен долг по кредиту (займу)	66, 67		ст. 174, ч. 1 ст. 177, ч. 1, п. 2
16. Перечислены денежные средства на счет регионального оператора при изменении способа формирования фонда капитального ремонта	86-1		ст. 177, ч. 1, п. 4
17. Зачислены на специальный счет денежные средства, поступившие от регионального оператора, при изменении способа формирования фонда капитального ремонта		86-1	ст. 177, ч. 1, п. 4
18. Списано комиссионное вознаграждение в соответствии с условиями договора специального счета	86-1		ст. 177, ч. 1, п. 6
19. Со специального счета перечислены денежные средства в случаях, предусмотренных ч. 2 ст. 174 ЖК РФ	86-1		ст. 177, ч. 1, п. 7

В соответствии с п. 2 ст. 251 НК РФ средства, поступающие товариществу собственников жилья, жилищному кооперативу на формирование резерва на проведение капитального ремонта общего имущества, представляют собой целевые поступления. Поэтому в табл. 1 указанные средства отражаются по кредиту счета 86 «Целевое финансирование» по видам поступлений.

Движение денежных средств на специальном счете отражается с использованием счета 55 «Специальные счета в банках».

Счет 76-2 (операция 10) используется для увеличения фонда капитального ремонта, отражаемого по кредиту счета 86-3, за счет дебиторской задолженности - будущих взносов собственников в случае получения кредита (займа), необходимого для производства капитального ремонта.

Сумма средств, предназначенных для финансирования конкретного капитального ремонта согласно смете по договору подряда, аккумулируется по кредиту счета 96 «Резервы предстоящих расходов» путем дебетования каждого из субсчетов счета 86 «Целевое финансирование» пропорционально остаткам на указанных субсчетах.

В соответствии с нормой ч. 2 ст. 177 поступления, отраженные в п.п. 6 и 7 табл. 1, не образуют объекта налогообложения.

Если ТСЖ создано в нескольких многоквартирных домах, то, согласно ч. 4 ст. 175 ЖК РФ, для каждого дома в банке надо открыть отдельный специальный счет, а в бухгалтерском учете к счету 55 «Специальные счета в банках» - отдельный субсчет.

Таблица 2.

Операции в бухгалтерском учете ТСЖ (ЖСК) и управляющей организации при использовании счета регионального оператора

Хозяйственная операция	Дебет	Кредит	Норма ЖК РФ
1. Начислены собственникам ежемесячные взносы в фонд капитального ремонта	76-1	76-2	ст. 169, ч. 1
2. Часть долга собственников покрыта за счет нераспределенной прибыли ТСЖ (ЖСК)		76-1	ст. 169, ч. 4
3. Отражено перечисление собственниками взносов региональному оператору	76-2	76-1
4. Региональному оператору перечислена часть прибыли для случая п. 2	76-2

При использовании счета регионального оператора ежемесячные взносы на капитальный ремонт поступают от собственников помещений в многоквартирном доме непосредственно на счет регионального оператора (минуя счета ТСЖ, ЖСК, управляющей организации). По этой причине в табл. 2 отсутствуют операции, аналогичные операции 5 в табл. 1. Но ТСЖ, ЖСК, управляющие организации должны контролировать процессы начисления и уплаты взносов собственниками помещений домов, находящихся в их управлении. Для этой цели в бухгалтерии ТСЖ, ЖСК и управляющих организаций должны поступать сведения о начислении и фактической уплате взносов (операции 1 и 3 табл. 2). Кредитовое сальдо по счету 76-2 отражает задолженность собственников по уплате взносов. Операции 2 и 4 появляются при наличии у ТСЖ, ЖСК или управляющей организации возможности покрыть часть долга собственников за счет имеющихся доходов от сдачи в аренду общего имущества в многоквартирном доме или иных доходов.

Номера субсчетов в таблицах являются условными. Бухгалтер вправе устанавливать номера субсчетов согласно рабочему плану счетов, принятому в учетной политике организации.

Материалы

Бесплатных услуг по обслуживанию дома в общем-то не существует. Мы все равно платим за некоторые работы, часть этих услуг уже включена в квартплату. Поэтому коммунальщики не должны брать за них дополнительные деньги или уклоняться от их выполнения.

§ Пп. 2 п. 1 ст. 154 Жилищного кодекса РФ

Перечень всех уже оплаченных нами работ детально прописан в Приложении № 2 к Методическому пособию по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 204.2004 г. (утв. Госстроем России) и в Приложении № 4 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда (утв. Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 г. № 170).

Отбивка отслоившейся отделки наружной поверхности стен (штукатурки, облицовочной плитки)
Удаление элементов декора, представляющих опасность
Снятие, укрепление вышедших из строя или слабо укрепленных домовых номерных знаков, лестничных указателей и других элементов визуальной информации
Укрепление козырьков, ограждений и перил и другие работы

КРЫШИ И ВОДОСТОЧНЫЕ СИСТЕМЫ

Уборка мусора и грязи, удаление снега и наледи с кровель
Проверка состояния и укрепление оголовков дымовых, вентиляционных труб и металлических покрытий парапета и другие работы

ОКНА И ДВЕРИ

Замена разбитых и укрепление слабо укрепленных стекол
Укрепление или регулировка пружин и доводчиков на входных дверях
Закрытие подвальных, чердачных дверей и лазов на замки
Утепление оконных и дверных проемов и другие работы

ВНЕШНЕЕ БЛАГОУСТРОЙСТВО

Уборка и очистка придомовой территории
Уход за зелеными насаждениями

САНИТАРНАЯ УБОРКА

Ежедневное влажное подметание лестничных площадок и маршей нижних 2 этажей
Еженедельное влажное подметание лестничных площадок и маршей выше 2го этажа
Ежедневное влажное подметание мест перед загрузочными клапанами мусоропроводов
Ежедневное мытье пола кабины лифта
Ежемесячное мытье лестничных площадок и маршей
Ежегодное (весной) мытье окон, влажная протирка стен, дверей, плафонов на лестничных клетках, подоконников, отопительных приборов, оконных решеток, чердачных лестниц, шкафов для электросчетчиков, почтовых ящиков и другие работы

САНИТАРНАЯ ОЧИСТКА ПРИДОМОВОЙ ТЕРРИТОРИИ

Постоянно

Уборка контейнерных площадок
Очистка урн от мусора

Холодный период

Уборка от снега и наледи площадки перед входом в подъезд
Уборка снега с тротуаров и внутриквартальных проездов
Посыпка территории противогололедными составами

ТЕПЛЫЙ ПЕРИОД

Подметание территории в дни без осадков и в дни с осадками до 2 см
Уборка и поливка газонов
Сезонное выкашивание газонов и другие работы

ОБСЛУЖИВАНИЕ ОБЩИХ КОММУНИКАЦИЙ ЦЕНТРАЛЬНОЕ ОТОПЛЕНИЕ

Отключение радиаторов при их течи
Слив воды и наполнение водой системы отопления
Ликвидация воздушных пробок в радиаторах и стояках
Утепление трубопроводов в чердачных помещениях и технических подпольях и другие работы

ВОДОПРОВОД И КАНАЛИЗАЦИЯ, ГОРЯЧЕЕ ВОДОСНАБЖЕНИЕ

Устранение течи, смена прокладок и набивка сальников в водопроводных и вентильных кранах в технических подпольях
Утепление трубопроводов в технических подпольях и другие

ЗА ДОПОЛНИТЕЛЬНУЮ ПЛАТУ
Но также есть работы, за которые нужно доплатить.

Содержание и ремонт входных дверей в квартиры, дверей и окон, расположенных внутри квартиры
Утепление оконных и балконных проемов в квартире, замена разбитых стекол на квартирных балконах
Уборка, очистка и озеленение участков, не входящих в состав общего имущества дома. За такими участками должны следить их собственники, даже если эта земля расположена близко к дому

§ П. 15 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства РФ ОТ 13.08.2006 г. №491)

С наступлением весны коммунальщики обязаны провести плановый общий осмотр дома. Он производится от крыши до подвала, включая конструкции, инженерное оборудование и элементы внешнего благоустройства дома. А если весна принесет стихийные бедствия, которые могут повлечь повреждения элементов дома (ливни, ураганы, наводнения и др.), после них должен быть проведен еще и внеочередной осмотр.

§ П. 13 Правил... (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491)

§ П. 2.1.1 Правил и норм... (утв. Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 г. № 170)

Все необходимые дому работы после осмотра формируются в 2 списка:

те, которые управляющая компания проведет из средств, уже перечисленных жильцами по ежемесячным платежкам (на содержание и текущий ремонт общего имущества);
те, которые предполагают капитальный ремонт общего имущества дома (платить за них жильцам придется отдельно).

АВАРИЙНОЕ ОБСЛУЖИВАНИЕ
Предполагает некоторые работы в условиях аварийных ситуаций и сопутствующие работы при ликвидации аварий (отрывка траншей, откачка воды из подвала, вскрытие полов, пробивка отверстий и борозд над скрытыми трубопроводами и т.д.).

К сожалению, указанные Приложение № 2 и Приложение №4 это рекомендательные нормы. То есть закон рекомендует (но не обязывает) управляющим компаниям прописывать все эти работы в договорах с жильцами многоквартирных домов.
Часто коммунальщики прописывают все эти положения в договорах, чтобы не создавать конфликтных ситуаций с контролирующими органами. Но вот исполняют их не всегда. В этом случае добиться справедливости будет несложно. Главное, доказать, что работы не производятся, и приложить копию договора, где они обозначены. Также можно жаловаться в Государственную жилищную инспекцию.
Но даже если договор управления не содержит этих положений, не стоит отчаиваться. Нужно провести общее собрание и от лица всех собственников заявить коммунальщикам требование включить в договор тот или иной пункт. Если за это они потребуют дополнительную плату можно постараться в суде добиться справедливости. Или можно обратиться в Госжилинспекцию с жалобой на их отказ, этот орган очень часто встает на защиту жильцов в подобных вопросах.
Главное, помнить: под лежачий камень вода не течет. Действуйте!

, ЖСК имеет право взимать коммунальные платежи за услуги на законодательном уровне , в следующих случаях:

Когда дольщик подписал акт приема и передачи недвижимости. В таком случае, оплата за оказанные жилищно-коммунальные ресурсы проводится напрямую ЖСК или организациям, нанятым для обслуживания дома.
После подписания договора на обслуживание новостройки.
Подписав акт, жилец обязуется сдавать показания электрического счетчика; показания газа и водоснабжения с целью расчёта суммы платежей к оплате.

Внимание! Размер оплаты жилищных услуг определяется соответствующим документом ЖСК, а именно «Уставом кооператива». Он фиксирует способ и сумму оплаты за потребление коммунальных ресурсов.

Итак, согласно пункту 2 статьи № 153 ЖК РФ, ЖСК уполномочено взимать оплату с дольщика за оказываемые жилищные услуги до и в момент регистрации права на недвижимость лишь в том случае, если будущий владелец подписал акт купли-продажи.

Жилищно-строительный кооператив не имеет полномочий взыскивать с дольщиков новостройки предварительной оплаты по коммунальным платежам!

В каком случае кооператив становится поставщиком коммунальных услуг?

Купив квартиру в новостройке, владелец автоматически становится носителем статуса «совладельца общего имущества многоквартирного дома» , его главная обязанность – управление домом совместно с другими совладельцами квартир в новостройке.

Чтобы получить должный уровень коммунального обслуживания владельцы ЖСК должны заключить договорные отношения с поставщиками коммунальных услуг.

Согласно ПП Российской Федерации от 14.02.2012 № 124 , исполнителями коммунальных услуг могут быть:

товарищества собственников жилья (ТСЖ);
управляющие компании;
жилищно-строительные кооперативы;
ресурсоснабжающие организации (РСО).

ЖСК становится полноправным поставщиком коммунальных услуг лишь в том случае, если:

новостройка находится при управлении товарищества собственников жилья либо жилищных кооперативов;
здание зарегистрировано государственными органами власти;
заключены акты на предоставление жилищно-коммунальных услуг совладельцами многоквартирного дома.

При других способах управления новостройкой, исполнителями коммунальных услуг могут быть:

управляющие организации, при наличии заключенных договоров с каждым владельцем квартиры, согласно статьи № 155, часть 4 ЖК РФ ;
лица, осуществляющие коммунальное обслуживание дома по заключенному договору с каждым владельцем квартиры исключительно написанное или заполненное от своего имени ().

Взнос на капремонт

Капитальный ремонт ЖСК – это накопление материальных средств собственниками жилья многоквартирного дома с целью осуществления ремонта здания в будущем.

Платятся подобного рода взносы ежемесячно в течение всего срока эксплуатации дома. Сумму взноса устанавливает законодательная или региональная власть.

За собственниками жилья оставляют право выбирать способ создания фонда для осуществления капремонта.

Справка! Взносы на капремонт ЖСК вносятся вместе с платежами за коммунальные услуги + расходы по содержанию дома. Если владелец жилья проигнорировал ежемесячный взнос, то с него будет взыскиваться 0.1% от общей суммы установленного взноса.

ЖК долевым участникам многоквартирных домов предлагает два пути создания фонда:

на счет некоммерческого юридического лица, созданного областной администрацией;
накопление взносов на специальном счету.

Согласно, статьи № 44 Жилищного кодекса РФ принятой в 2013 году, долевые собственники уплачивают взносы в фонд капитального ремонта самостоятельно.

Также на плечах долевых участниках кооператива остаются принятие решений подобного спектра косвенно относящиеся к уплате ежемесячных взносов на капремонт:

выбор кредитной ссуды, где будет открыт счет;
выбор претендента на открытие лицевого счета и совершения финансовых операций;
выбор лица, задача которого контролировать сроки и перечень выполненных работ по капитальному ремонту.

Права и обязанности председателя

Председатель ЖСК – лицо выбранное членами совета, с целью осуществления контроля работы ЖСК. Председатель имеет следующие права и обязанности перед совладельцами:

Проводить переговоры с управляющими организациями о переходе дома под их управление.
Озвучивать результаты переговоров с УО на всеобщем собрании жильцов дома, с целью голосования за или против предложенных условий. Без соглашения 50% жильцов дома, присутствующих на собрании, председатель не имеет права заключать договор с управляющей организацией.
Разрабатывать нормативные документы, например: устав, правила внутреннего распорядка.
Контролировать работу управляющей компании и фиксировать нарушения исполнения услуг.
Направлять в органы муниципального управления обращение о невыполнении обязанностей управляющей компанией перед жильцами.
Представлять интересы жильцов дома в суде, связанные с управлением многоквартирного дома и оказанием коммунальных услуг по доверенности.

Важно! Председатель имеет право без доверенности от членов ЖСК визировать платежные документы, управлять платежными счетами и совершать сделки, которые не требуют одобрения со стороны правления или собрания совладельцев ЖСК.

Председатель ЖСК лично не имеет право получать на руки оплату за коммунальные услуги, оказанные исполнителем жилищного комплекса.

Как формируются тарифы?

Тарифы на уплату коммунальных услуг устанавливают региональные органы государственной власти. ЖСК, ТСЖ, УК не уполномочены устанавливать тарифы для оплаты коммунальных услуг.

Согласно Федеральному закону от от 29.12.2014 N 458 тарифы формируются поэтапно:

Государственные власти делают запрос на ресурсосберегающие компании с целью получения списка о произведении необходимых работ и сроки их выполнения.
Получение информации о состоянии дома ЖСК, а именно:
- технические особенности дома;
- расчет финансов на покупку требуемых материалов и выплаты заработной платы рабочим ремонтным бригадам.
Согласование и утверждение тарифов региональными органами ЖКХ.
Тариф устанавливает оплату жилищных услуг за 1 квадратный метр и считается по формуле:
Т, площадь квартиры или наличие/отсутствие общедомовых и индивидуальных счетчиков умножить на потребление : электричества, воды, газа, отопление и другие нужды.

Особенности квитанций и отличия от аналогичного документа ЖКХ
Квитанция об уплате ЖУ и КУ в кооперативе содержит несколько частей:
1. личные данные плательщика;
2. фамилия, имя, отчество;
3. номер лицевого счета;
4. адрес и общая площадь квартиры;
5. количество проживающих людей;
6. информация про исполнителя предоставляемых КУ и ЖУ:
  - наименование ЖСК;
  - адрес, номер и сайт кооператива;
  - указываются данные о расчетном периоде, сумма к оплате, задолженность, сумма с учетом срока задолженности и период внесения оплаты.
7. внесение оплаты.
Блок охватывает перечень услуг:
- текущий и капитальный ремонт;
- услуги по предоставлению: отопления, газа, воды, электроснабжения;
- услуги на общедомовые нужды.
Внимание! В соответствии с новыми правилами Правительства РФ № 354 на предоставление коммунальных услуг, оплата за использованные ресурсы внутри квартиры и общедомовое потребление рассчитывается отдельно, и указываются в квитанции в разных графах.
Отличия квитанции кооператива от ЖКХ:
- указывается сведения о перерасчетах;
- состояние лицевого счета за ЖКУ.
Коммунальные услуги оплачивают граждане, которые зарегистрированы в жилом помещении. В соответствии пункта 12 статьи № 155 Жилищного Кодекса РФ – плата за коммунальные услуги, предоставляемые временным жильцам, вносится нанимателем жилого помещения в соответствии с дополнительным соглашением съемщика.

Как можно вносить оплату?
Оплатить жилищно-коммунальные услуги владельцы квартир могут через интернет или по квитанции на кассах почтового и банковских отделений. Для пользователей интернет ресурсов предоставляем пошаговый алгоритм уплаты ЖКУ.

Сбербанк онлайн

Сбербанк онлайн – производит оплату коммунальных услуг без взимания дополнительных процентов в любое время суток. Для внесения уплаты владельцу квартиры понадобится:
- Обнаружив ошибку в квитанции ЖСК после проведения оплаты через Сбербанк онлайн , клиент имеет право:
1. Позвонить в call центр по номеру 8 800 555 5550 с просьбой отменить платеж.
2. Прийти в отделение и написать заявление, на возврат денежных средств, указав причину.
  Внимание! Данный способ актуален, если ошибка была произведена по оплошности оператора банка и операция по оплате была произведена.
Если ошибка была допущена по вине плательщика, то он имеет право с помощью менеджера написать заявление на имя руководителя финансового учреждения с просьбой отменить платеж.
Если оплата была произведена ошибочно в почтовом отделении, владелец имеет право подать в суд на взыскание денежных средств при наличии проведенной квитанции по оплате.

Можно ли не производить оплату и каковы последствия?

Если владелец является членом ЖСК и подписал договор, то он обязан платить за оказанные коммунальные услуги ежемесячно.

Если владелец не производит оплату за жилищные услуги, то управленческая организация в виде жилищно-строительного кооператива имеет право принять следующие действия:

начислить пени за просрочку коммунальных платежей;
письменно уведомить должника, о том, что если он не внесет оплату за услуги ЖСК, то они будут приостановлены;
ограничить поставку услуг, в случае если должник не оплатил задолженность в срок 30 дней, после письменного уведомления;
подать в суд, чтобы взыскать задолженность за оказанные жилищные услуги.

Внимание! Прибегая к судебному взысканию, ЖСК выступает истцом, который при составлении иска обязан указать, какие обязательства были нарушены со стороны владельца квартиры. Только указав обстоятельства, приводящие к нарушению прав, истец может указывать свои требования.

Если ЖСК приняло решение взымать с владельца квартиры долг через суд, то к иску исполнительная организация обязана приложить следующий пакет документов:

копии уставного документа ЖСК;
квитанция по уплате государственной пошлины;
копии письменных уведомлений, подтверждающие задолженность ответчика;
юридическая доверенность, удостоверяющая полномочия истца;
копия искового заявления;
договор управления;
договор найма в случае если проживающий в квартире арендует помещение.

Если сумма долга по неуплате жилищных услуг владельцем квартиры в ЖСК составляет сумму ниже 50 000 рублей, иск подается в мировой суд, если задолженность превышает 50 000 рублей, то иск направляется в районный суд.

Как фиксируются поступления денег?

Все произведенные платежи владельцами и нанимателями квартир фиксируются в учете проводкой дебет под нумерацией 76, кредит 86 и вносятся в отчет о произведенной финансово-хозяйственной деятельности.

Штрафы

За несвоевременную оплату коммунальных услуг ЖСК начисляет пени. Они начисляются автоматически с помощью программного обеспечения.

Согласно статьи ЖК РФ № 155 пункт 14 на следующий день после просрочки платежа по жилищно-коммунальным услугам начисляется пеня за несвоевременную уплату.

Если в течение 30 дней платеж не был погашен, то со второго месяца на сумму долга будут набегать следующие проценты:

31-90 дней-1/300 рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации в день;
более 90 дней-1/130 ставки рефинансирования ЦБ РФ в сутки.

Внимание! Оплачивая услуги ЖСК по квитанции через терминал, пени не оплачивается, соответственно долг не будет считаться погашенным. Оплатить это и распрощаться с начисленными пенями можно только в отделении Сбербанка или в исполняющей компании.

ЖСК – шанс купить недвижимость по выгодной цене. Чтобы покупка увенчалась успехом необходимо быть добросовестным плательщиком и ответственным членом совета многоквартирного дома. Выполняя эти два главных правила, дольщик в многоквартирном доме никогда не узнает, что такое пеня и штрафные начисления.

Я купила квартиру в ЖСК и на правах нового собственника спросила у председателя на какой вид работ и какой срок высчитывается капитальный ремонт в размере 16 рублей за 1 кв.м с общей площади на. что в ответ услышала, что я, т.е она не обязана кому попало предъявлять какие-либо документы. Кроме капитального ремонта собственники платят еще за содержание и текущее обслуживание в размере 16 рублей за 1 кв.м, что в сумме получается 32 рубля за 1 кв.м с общей площади, что в разы превышает сумму даже в Управляющей Компании г.Шатуры. Что делать в данной ситуации? Имеем ли мы права не оплачивать капитальный ремонт если нам не предъявляют ни каких документов?

Ответ

Согласно Постановлению Правительства Российской Федерации от 23 сентября 2010 г. N 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами» кооператив обязан раскрывать следующую информацию:

Отказ в предоставлении информации может быть обжалован в установленном законодательством Российской Федерации судебном порядке.
Данная информация предоставляется на основании письменного запроса.
В соответствии с ч. 8 ст. 156 ЖК РФ размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления ЖСК в соответствии с его уставом.
Статьей 155 ЖК РФ установлено, что члены ЖСК вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления ЖСК.
Не являющиеся членами ЖСК собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы ЖСК, вносят плату за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с ЖСК.

До 10% жилых домов в столице способны обслуживать себя самостоятельно. Им не нужны спецсчета. Сейчас, в отличие от предлагаемой властями схемы, деньги, собранные на ремонт, кооперативы хранят на банковских депозитах — под неплохой процент. Спецсчет никаких процентов собственникам не сулит: за пять лет деньги обесценятся в лучшем случае на четверть. При этом гарантий их сохранности на случай, если у банка отзовут лицензию, пока нет. ЖСК просят дать им возможность выйти из региональной программы и ремонтировать свои дома так, как они делали на протяжении многих лет. Мосгордума их в этом поддерживает.

Проблему кооперативов в столичном парламенте разбирали на примере ЖСК «Артисты кино и драмы» (ул. Черняховского, д. 5, корп. 1, район Аэропорт). Дом сдан в 1958 году, и с тех пор существует на полном самообслуживании. «Лифты, кровля, стояки теплоснабжения — все замены производились в штатном режиме, никаких аварий», - отметил председатель ЖСК Надир Алимов.

Кооператив самостоятельно собирал деньги, искал подрядчиков, принимал работу. До сих пор в сейфе организации хранятся все документы о том, что происходило с домом последние полвека.

Сейчас на очереди стояки канализации. Несколько лет назад, проведя полный анализ состояния инженерных систем, жильцы стали копить на их замену. К моменту старта региональной программы капремонта на банковском счете ЖСК лежало уже порядка 2,5 млн рублей. Сейчас жильцы оказались на распутье. Теперь им либо вновь придется собирать деньги — по 15 рублей с квадрата — на те же нужды, либо переводить их с депозита на спецсчет, который, не имея особой альтернативы, участники кооператива все же открыли. При этом не ясно, предусмотрен ли такой перевод законом и освободит ли он жильцов от обязательных сборов.

Причина, по которой кооперативы не хотят работать со спецсчетом, проста. В отличие от депозитов, такая форма как специальный счет предполагает в среднем лишь 1-2% годовых.

«Представьте себе: только наш дом — 80 квартир — в год собирает миллион рублей. По графику Мосжилинспекции, в 2018 году мы должны отремонтировать канализацию. За три года мы накопим три миллиона рублей. К тому моменту, когда деньги понадобятся, инфляция, которая, по самым оптимистичным прогнозам, составляет сегодня 15%, съест примерно четверть накоплений. Меж тем, по старой схеме мы могли бы собрать эти деньги за год. Зачем размазывать сборы на годы, при том, что банки не дают защиты от инфляции, если можно ускорить процесс путем целевых взносов», - отметил Алимов.

Тот факт, что сейчас нет никаких гарантий сохранности средств на случай, если у банка вдруг отзовут лицензию, собственников тоже настораживает.

Признали проблему и депутаты Мосгордумы. Участники обсуждения предлагают страховать накопительные счета на капремонт, и разрешить использовать деньги по принципу «накопил-отремонтировал». С этим вопросом они намерены обратиться в федеральный парламент.

Что до самих спецсчетов, по мнению собравшихся, нужно если не обязать, то хотя бы рекомендовать банкам давать по ним проценты, как по депозитным. А лучше и вовсе исключить самостоятельные дома из-под действия закона о капремонте. «Мы не против того, чтобы собирать деньги на капремонт. Но в Москве и сейчас немало домов — примерно 10% - которые делают это самостоятельно, безо всяких программ. Нужно дать им такую возможность. У Жилищной инспекции и так достаточно полномочий, чтобы следить за состоянием зданий», - считает председатель ЖСК.

Более того, самостоятельно можно сделать ремонт дешевле, считает Алимов. Найти подрядчика не в Москве, а в ближайшем Подмосковье или Татарстане, заказать работы в период, когда компания «недогружена».

Указали участники слушаний и на то, что система не гибкая. «Сейчас взносы за капремонт жители первых этажей платят наравне с остальными. Меж тем, мы помним, что лифтами они не пользуются, а их замена — примерно 10% стоимости ремонта», - заметил председатель ЖСК.

Немало споров вызвал и график проведения капитального ремонта. «Даты должны определять только после проведения экспертизы состояния дома, инженерных коммуникаций. Меж тем, Мосжилинспекция при составлении перечня работ опирается на «визуальные обследования жилых зданий», которые проводит раз в пять лет. Как можно «визуально» оценить состояние канализации?» - недоумевал председатель ЖСК.

Так, в доме на Черняховского нужно утеплять стену — планировалось продолжение дома, которого не последовало. Однако в графике капремонта таких работ нет, посетовала жительница дома Ася Куликова.

В свою очередь член общественно-консультативного совета Мосгордумы Кристина Симонян предложила не загадывать на 20 лет вперед, и составлять график капремонта - с перечнем домов и видом работ - на год, при обязательном согласовании его с муниципальными депутатами.

Что касается перечня, присутствующий на заседании начальник управления ЖКХ префектуры САО Сергей Черепанов заявил, что добавить или передвинуть те или иные работы можно в ручном режиме, и пообещал еще раз встретиться с представителями ЖСК, чтобы проработать вопрос. Такая отзывчивость чиновников на местах хоть и приятна, но, увы, не говорит о системности.

Закон логичен, справедлив, но недоработан, резюмировали участники круглого стола.

«Никто не спорит с необходимостью платного капремонта, - отметил депутат Мосгордумы Леонид Зюганов. - Однако многие положения программы капремонта нуждаются в уточнении и корректировке».

Анна Семенец